Qué es y cómo se calcula el justiprecio de una finca

Si tienes una finca, es probable que en algún momento te hayas preguntado cuánto vale en este momento, y qué cantidad recibirías si, por ejemplo, el Estado decide expropiarla por razones de interés público. En este tipo de situaciones surge el concepto de justiprecio, que a menudo genera muchas dudas. ¿Qué es, y cómo se calcula el justiprecio de una finca? ¿Cuáles son los criterios que se siguen para fijar un precio razonable para los propietarios y quienes están involucrados en la operación? En este artículo abordaremos el tema y explicamos todos los conceptos.

Qué es el justiprecio

El justiprecio es el valor que se le asigna a una propiedad en caso de transmisión forzosa de la misma, es decir, en caso de que haya una expropiación. Esta es una figura jurídica que permite al Estado o a otras entidades públicas adquirir la propiedad de un bien privado por razones de utilidad pública o interés social, previo pago de una indemnización al propietario. Esta indemnización es lo que se conoce como justiprecio.

Este concepto debe cumplir dos requisitos fundamentales: que sea justo y previo. Ser justo significa que debe reflejar el valor real de la propiedad, sin perjudicar ni beneficiar a ninguna de las partes. Que sea previo significa que se tiene que pagar antes de efectuar la expropiación, salvo que existe un acuerdo entre las partes, o que se trate de una situación de urgencia.

Por tanto, el justiprecio es una cantidad objetiva e imparcial, que no debe estar influenciada por las expectativas o necesidades de las partes involucradas en la transacción.

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Cómo se calcula el justiprecio de una finca

El cálculo del justiprecio de una finca depende de varios factores, como el tipo de finca, el uso que se le da, la ubicación, el estado de conservación, el mercado, etc. No obstante, hay algunos principios que se aplican a la hora de valorarla:

• Se tiene en cuenta el valor catastral de la finca, que es el valor administrativo que figura en el catastro, y que se determina en función de la superficie, la construcción (si la hay), el uso, la calidad, la antigüedad y la ubicación.
• Se aplica un coeficiente corrector al valor catastral, que puede ser de actualización, de homogeneización o de mercado, según el caso. Estos coeficientes sirven para ajustar el valor catastral a la realidad del mercado inmobiliario, teniendo en cuenta la oferta y la demanda, las características de la finca, la situación económica, etc.
• Se añaden o se restan los gastos y beneficios derivados de la transmisión de la finca, como los impuestos, tasas, cargas, mejoras o indemnizaciones, entre otros.

En cuanto a los métodos para determinar cómo se calcula el justiprecio de una finca, los más habituales incluyen la capitalización de rentas, el método de comparación y el método estadístico.

¿Varía mucho en cómo se calcula el justiprecio de una finca urbana?

Una finca urbana es la que se encuentra dentro del suelo urbano, es decir, un terreno integrado en una zona urbana y que cuenta con los servicios urbanísticos necesarios. Esta finca puede tener diferentes usos, como residencial, comercial, industrial, terciario, etc. Dependiendo del uso que se le dé, el cálculo del justiprecio puede variar.

Por ejemplo, si se trata de una finca urbana de uso residencial, se tendrá en cuenta lo mismo que al vender piso, como el valor de mercado comparándolo con las viviendas similares vendidas en la misma zona. Si se trata de un uso comercial, como un local, se tendrá en cuenta el valor de renta, que se puede estimar mediante el método de capitalización, aplicando una tasa de rendimiento al alquiler que se podría obtener por el inmueble.

¿Qué ocurre en situaciones de expropiación?

En caso de expropiación, la Administración Pública está obligada a pagar al propietario el justiprecio de la finca. Aunque también hay algunas obligaciones y limitaciones para el dueño de la propiedad. Por un lado, debe colaborar con el procedimiento de expropiación, facilitando la información y la documentación que se le requiera, y permitiendo el acceso a la finca para su valoración. Por otra parte, no puede realizar actos que alteren el estado o el valor de la propiedad, como obras, modificaciones o enajenaciones.

Si el propietario no está de acuerdo con el justiprecio que se le ofrece, puede impugnarlo ante la jurisdicción contencioso-administrativa, que es la encargada de resolver los conflictos entre la Administración y los particulares. En este caso, el dueño puede solicitar una tasación pericial contradictoria, que consiste en que cada parte designe un perito para que valore la finca, y si hay discrepancia, se designe a un tercer perito para que emita un dictamen definitivo.

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Lo cierto es que el justiprecio de una finca es un concepto complejo, que requiere un conocimiento experto del mercado inmobiliario y de la normativa aplicable. Si tienes una finca y quieres venderla, puede que te resulte difícil determinar su valor real, o que te encuentres con dificultades para encontrar un comprador que te ofrezca un precio justo. Y, en caso de afrontar una expropiación, esto puede ser todavía más complejo.

Por esta razón, saber cómo se calcula el justiprecio de una finca es importante a la hora de tener una idea clara de cuál es el valor de tu propiedad, tanto si te estás planteando venderla como si todavía no lo tienes en mente.Y si estás pensando en vender tu casa, compramos piso y te ofrecemos las mejores condiciones. Estamos especializados y simplificamos el proceso para que vendas tu propiedad al contado, sin intermediarios ni complicaciones. Hacemos una valoración gratuita y sin compromiso, con precios justos y adaptados al mercado pagados en menos de 48 horas. Contacta con nosotros y te ofreceremos una opción muy interesante para que vendas tu casa de forma rápida y cómoda.